Zelené budovy: velká očekávání

Úsporné, pasivní, tedy zelené budovy jsou moderní, žádoucí a jsou sexy. Slibují, že se v nich bude pracovat a žít pohodlněji, zdravěji a levněji než v těch „normálních“. Kancelářských zelených budov už máme v Česku více než v ostatní Evropě. Obytné se přestavují a shánějí se na to dotace.

Budovy, které na svůj provoz spotřebují energie velmi málo nebo energii žádnou, se dostaly do kurzu díky drahotě energie, ale také z přesvědčení o její relativní vzácnosti. Relativní proto, že jí není málo, naopak, ale že její výroba planetě a lidstvu škodí, a proto je zapotřebí vyrábět jí co nejméně. Musí se s ní šetřit.

Zaměření úspor na stavebnictví a provoz budov vyplývá ze zjištění podpořeného výzkumy v USA, že budovy při výstavbě a při svém provozu spotřebovávají až 70 % veškeré energie. Výstavba domů je rovněž materiálově velmi náročná. Šetrná, udržitelná nebo také zelená budova je tedy taková, která především šetří energii na svůj provoz; nejen elektrickou, ale také teplo, vodu aj. Energetické úspory mohou údajně dosáhnout až 50 procent. Podle zahraničních pramenů průměrná úspora nákladů na provoz zelených budov ve srovnání s nezelenými může dosahovat až 30 procent. Při průměrných nákladech 330 Kč/m² za rok to tedy činí 110 Kč/m² ročně.

Ověřené předpoklady

Šetrnost k životnímu prostředí musí být patrná už při výstavbě; používají se například přírodní materiály pokud možno z co nejméně vzdálených zdrojů. Je-li budova veřejná, např. kanceláře, úřad apod., musí být dobře přístupná hromadnou dopravou, pěšky nebo na kole. Šetrná budova nesmí narušovat okolní urbanistický ráz, přírodu a krajinu už vůbec ne. Sledováno je využití budovy, produkce a způsob likvidace odpadů, zdravotní i subjektivní pohoda uživatelů stavby atd. Jde tedy o celkový přístup ke stavitelství a provozu objektů, od vyhledání vhodného umístění přes projekci, architektonické řešení, způsob výstavby a použité technologie až po konečné užívání stavby.

Jsou stavby zelené trochu a zelené hodně. O odstínech rozhodují systémy certifikace. Používá se jich několik (nejznámější z mezinárodně uznávaných jsou LEED, BREAM, DGNB, pro tuzemsko vyvinulo ČVUT systém SBToolCZ). Kritéria různých certifikačních systémů jsou si podobná, liší se v podstatě systém bodování a váha jednotlivých hodnocených vlastností budov.

Definice udržitelné stavby nebyla formulována. Obecně se má v ČR za to, že při průměrné spotřebě tepla 100 kWh/m² u běžného domu se stavby se spotřebou poloviční považují za nízkoenergetické. Podle Směrnice Evropského parlamentu a Rady Evropy z roku 2010 mají být všechny budovy stavěné po roce 2020 energeticky pasivní, tedy s téměř nulovou spotřebou energie. Za takové lze považovat budovy se spotřebou tepla 15 kWh/m². Kromě relativně měkkých norem a povinnosti pořídit domu energetický štítek na základě odborného auditu tedy do roku 2020 žádný další zákon povinnost šetřit energií či přímo stavět zelené budovy neukládá.

Později, ale rychleji

Povinnost energetického auditu pro budovy s podlahovou plochou nad 1 000 m² byla u nás uzákoněna v roce 2009. Přibližně v té době se také významně rozšiřuje propagace zelených budov. Vzniká Česká rada pro šetrné budovy jako místní součást Světové rady pro šetrné budovy. Má zhruba 90 členů, většinou stavebních, developerských a dodavatelských firem. Sama je pak členem aliance Šance pro budovy, která má 280 členů, rovněž většinou společností ze stavebnictví, projektantů a architektů, developerů i finančních institucí.

„V rámci celé ekonomiky spotřebují nejvíce energie právě budovy. V EU na ně připadá 40 % celkové spotřeby energie. V Česku pohltí dvě třetiny veškerého tepla (46 % rezidenční sektor a 22 % ostatní),“ cituje Šance pro budovy údaje Evropské komise a Mezinárodní energetické agentury. „Ve stávající zástavbě u nás tedy zbytečně mizí množství energie, a tedy i peněz českých domácností i podniků. Řešení přitom spočívá v efektivních technologiích, materiálech i stavebním know-how. A to vše již máme k dispozici,“ tvrdí organizace. Zelené budovy získávají v obou organizacích silné zázemí nejen propagační a osvětové, ale i odborné profesní. Trend může začít. Sice snad o něco později než v jiných vyspělých zemích, ale zato s nadšením.

Jednou z průkopnických zelených budov u nás bylo nové sídlo ČSOB v Praze-Radlicích. Stavba jako první v ČR získala certifikát Zlatý LEED pro ekologické stavby. Navrhl ji atelier AB architekta Josefa Pleskota. Stavba o 16 tis. m² byla dokončena v roce 2006. Dodnes je těžko srovnatelná s podobnými projekty nejen svou velikostí a umístěním, ale také způsobem vzniku a účelem. Nešlo nikdy o spekulativní kancelářskou výstavbu, zadavatel i konečný uživatel byla jen ČSOB. Soutěž na realizaci banka vypsala v roce 2003, a to soutěž nejen architektonickou, ale i na výběr lokality. Mezinárodně uznávaný certifikát stavba získala v roce 2010.

Již o dva roky dříve získal projekt Nordica v Ostravě environmentální certifikát Evropské unie Green Building. Menší, ale výrazně inovativní developer JRD se soustředí na rezidenční projekty. První energeticky úsporný projekt firma dokončila v roce 2006 na pražském předměstí ve Štěrboholích.

K „průmyslovému“ rozšíření zelené výstavby ovšem dochází až počátkem tohoto desetiletí. Prakticky každý nově zahájený kancelářský projekt většího rozsahu míří k zeleným budovám a k některé z certifikací. V segmentu kancelářských budov lze o významné změně trendu hovořit od realizací zelených projektů spekulativních, stavěných nikoliv pro jediného zadavatele či nájemce. V Praze tak vznikají projekty např. Zlatý Anděl na Smíchově, BB Centrum Beta v Michli (certifikáty ­BREEAM) nebo nedávno otevřená kancelářská budova City Green Court v Praze na Pankráci (platinový LEED). Ekologicky šetrné kanceláře s řadou ocenění za architekturu i použité technologie vznikly v Karlíně. V Brně funguje mj. Spielberg Office Center, v Ostravě projekt Tieto Tower atd.

Neověřená praxe

Mezi developery patrně převládlo přesvědčení, snad podpořené zahraničními zkušenostmi, že zelené budovy se vyplatí. I když na pořízení mohou vycházet o málo dráže, provozní náklady, poptávka nájemců a zůstatková hodnota budov vycházejí lépe ve srovnání s konvenčními stavbami. Ohleduplný přístup významných, většinou nadnárodních společností k životnímu prostředí zlepšuje jejich pověst u zákazníků a obchodních partnerů. Mnohé společnosti už některé zásady ve vztahu k ekologii mají ve svých vnitřních předpisech, což je mj. vede k vyhledávání pronájmů ekologicky šetrných budov.

V Praze je v současné době 15 % ze všech kancelářských budov hodnoceno jako udržitelných. V Ostravě se podíl zelených kanceláří po otevření Tieto Towers dostal na 17 %, vypočítává poradenská společnost DTZ. Celosvětový průměr se pohybuje kolem 5 procent. „Ještě markantnější je příklon k udržitelné výstavbě u aktuálních projektů: přibližně 81 % projektů ve výstavbě je pre-certifikovaných nebo se bude o certifikaci zelených budov ucházet. Z celkové výměry certifikovaných kanceláří bylo v projektové fázi certifikovaných 59 % a dalších 41 % získalo osvědčení za provozu,“ píše ve své zprávě DTZ. Firma soudí, že podíl zelených budov se bude nadále zvyšovat, a to mj. i díky starším stavbám, které projdou rekonstrukcí. „Projekty certifikované za provozu pak hlavně sázejí na inteligentní správu budov, která zlepšuje prostředí pro nájemce a usiluje o snižování spotřeby energie,“ argumentuje DTZ.

Průměrná úspora energetické náročnosti zelené budovy ve srovnání s budovou nezelenou činí až okolo 30 procent. „Postavit zelenou budovu je v průměru o 1 až 3 procenta dražší, její provozní náklady však jsou až o 30 % nižší, dosahuje se v ní vyššího nájemného až o 12 % a její hodnota je v průměru po 10 letech provozu o 17 % vyšší,“ píše odborný energetický portál tzb-info.cz s odvoláním na údaje Americké rady pro zelené budovy (USGBC). Tato zahraniční zjištění se však nedají ověřit v tuzemské praxi. Zelené budovy jsou u nás zatím příliš nové, aby bylo možné posoudit jejich zůstatkovou hodnotu na trhu komerčních nemovitostí. Nájemné kancelářských prostor bylo v uplynulých třech letech postiženo hospodářskou recesí. V letošním roce hrozí prudké zvýšení nabídky nových kancelářských prostor nejvyššího standardu, zejména v Praze. I to může rozkolísat cenovou úroveň nájemného, neboť jsou to nájemci, kteří v současné době dokážou vyjednávat s majiteli administrativních budov výhodnější podmínky. Faktem asi zůstává, že certifikace šetrnosti spíše povzbudí po­ptávku po daném kancelářském prostoru, než volné kanceláře necertifikované. Dosahovaná výše nájemného však zůstává otázkou. Podle jedné zahraniční studie se nájemci o certifikaci zelených budov zajímají, dávají takovým nájmům přednost, ale nevidí důvod, proč by si za certifikaci měli připlácet vyšším nájemným.

Skutečné provozní charakteristiky, překvapivě vzhledem k urputnosti kontroly a snižování nákladů a vzhledem k tomu, že energetické úspory jsou jedním z klíčových certifikovaných kritérií, není snadné ověřit. Možná i na to je ještě brzy. Například projekt City Green Court společnosti Skanska byl uveden do provozu na podzim roku 2012, v plném zatížení je tedy zhruba rok a půl. „Výsledky jsou zatím tedy zkreslující. Důvodem je regulace technologií v prvních 12 měsících a nastavování ideálního režimu dle požadavků nájemců. Budova má za sebou první léto a první zimu, ale už nyní lze říci, že spěje k naplnění očekávání,“ říká Rudolf Kraina, výkonný ředitel společnosti Skanska Facility.

U projektu City Green Court se potvrzuje předpoklad zvýšeného zájmu nájemců. Ještě před svým dokončením byl pronajat z 95 procent, mj. společnostem PwC, GlaxoSmithKline a Skanska. Dosahovaná výše nájmu je však opět těžko srovnatelná. „Finální výše nájemného závisí kromě trvalé udržitelnosti na několika dalších, neméně důležitých faktorech. Těmi jsou lokalita, kvalita budovy či délka nájemní smlouvy, velikost nájemce a tlak konkurence,“ vysvětluje Alexandra Tomášková, leasing manager společnosti Skanska Property CR. „Výsledné nájemné je pak agregát těchto faktorů. Dle názoru jedné nejmenované agentury dosahují zelené budovy vyššího nájemného o jedno euro na metr čtvereční a měsíc. Mezi další přínosy zelené budovy lze zařadit rychlost pronájmu, získání atraktivního korporátního nájemce a spokojeného institucionálního investora, který ocení dobře pronajatou a trvale udržitelnou budovu.“ Udržitelná budova však klade jisté nároky i na její uživatele. Je zapotřebí, aby v ní přebývající a pracující lidé také dodržovali určité zásady úsporného provozu.

„Šetrná budova, pokud je správně navržena, postavena a provozována, nabízí svým nájemcům prostředí, které není v zimě přetopené a v létě příliš klimatizované. Pocit spokojenosti v budově je však velmi subjektivní a odvíjí se od potřeb jednotlivce, někdo může preferovat vytápění v zimních měsících až na teplotu 25 stupňů a výše. Avšak takovýto teplotní komfort šetrná budova neposkytuje, respektive může poskytnout, ale pouze na úkor vzrůstajících provozních nákladů,“ popisuje zkušenosti s projektem City Green Court Petra Hajná, manažerka marketingu a majetku společnosti Skanska Property CR. „Dalším problémem je rozdílný požadavek na teplotu v open-plan kancelářích, kde může dojít k souběžnému požadavku na topení a chlazení. Toto je v šetrné budově řešeno tak, že maximální teplota pro topení je nastavena na 21,5 °C a nejnižší teplota pro chlazení je 23 °C a tudíž souběžný provoz topení a chlazení je nemožný. V praxi se nikdy nepodaří, aby 100 % nájemců bylo v budově spokojeno. Za úspěch lze považovat, pokud je spokojeno 80 % nájemců. Stejné hodnotící kritérium využívá certifikační systém LEED.“

Časopis ASB oslovil i některé další vlastníky a provozovatele certifikovaných kancelářských budov. Avšak nedočkal se odpovědí. Pro jiné typy komerčních staveb není certifikace zelenosti tolik rozšířena. Firma DTZ uvádí, že certifikováno je zhruba jen 1 % z průmyslových a logistických ploch a jen 6 maloobchodních projektů: Obchodní centrum Chodov a nová etapa centra Černý Most v Praze, Forum Karolina v Ostravě, obchodní centrum Nisa v Liberci, plzeňská Olympia a obchodní dům Breda & Weinstein v Opavě.

Obytné budovy před 2. etapou

Velký potenciál energetických úspor vězí v obytných budovách. Ne v dostatečné míře se ho využívá v nové výstavbě. Systematicky se tomuto konceptu věnuje malá developerská společnost JRD, která po viladomu Na Výsluní, jenž zahrnuje 15 bytů s energetickou spotřebou 14 kWh/m² energie za rok, vytvořila rozsáhlejší ekologická sídliště Ecocity Malešice (110 bytů s projektovanou spotřebou 10 kWh/m² ročně) a Park Hlou­bětín (115 bytů), vše v Praze. Rezidenční projekt uskutečnila také Skanska v Praze na Jižním Městě; jedná se o 170 bytů v lokalitě Milíčovský Háj, které jsou stavěny v energetickém standardu B. Někteří realitní odborníci se obávají, že zelené rezidenční budovy jsou dražší, a proto je obtížné získat dostatek zájemců o koupi úsporných bytů. To je důvod, proč velcí developeři do zelených rezidenčních projektů nespěchají. Společnost JRD, ale i některé menší stavební firmy zaměřené na stavbu a rekonstrukce rodinných domů však argumentují, že pokud je projekt od počátku plánován a veden jako zelený, tedy vyhýbá se dodatečným změnám a úpravám, pořizovací cena stavby není vyšší.

Přesto se spíše než nová výstavba jako mnohem významnější v trendu úsporného bydlení jeví rekonstrukce a zateplování stávajících bytových staveb, zejména panelových domů. Na tyto projekty byly vyhlášeny i dotační tituly, např. Zelená úsporám. V České republice je přibližně 1 200 000 panelových bytů, z nichž něco přes polovinu bylo již rekonstruováno. Přesné údaje nejsou k dispozici, citovaný odhad publikoval Martin Hanák, ředitel technického oddělení Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD). Svaz má přehled o bytech družstevních, kterých je 600 tisíc a po rekonstrukci je 85 % z nich. Průměrné náklady na rekonstrukci jednoho bytu podle M. Hanáka vycházejí na 230 tis. Kč, přepočítáno na společné prostory (netýká se tedy individuálních akcí v bytech družstevníků, resp. vlastníků). Pro srovnání: v programu Zelená úsporám, který financuje Státní fond životního prostředí a jenž podporuje úspory energie u občanů jako konečných spotřebitelů, bylo od roku 2009, kdy byl program zahájen, do března 2014 vyhověno 74 tisícům žádostí a vyplaceno na podporách 20,16 miliardy korun. Výše této dotace zhruba odpovídá částce, která se vyplatí na podporu výstavby a provozu obnovitelných zdrojů energie každého čtvrt roku. „Před rekonstrukcí je asi 600 tisíc bytů. Náklady na tyto akce odhadujeme na 126 až 135 miliard korun v příštích deseti letech,“ řekl M. Hanák. „Přibližně 300 tisíc bytů asi nikdy opraveno nebude. Jsou to stavby, u kterých by rekonstrukce vyšla dráž, než kolik činí cena bytu.“

Starší byty nyní zřejmě budou procházet druhou etapou rekonstrukcí. Jejich majitelé jsou motivováni jednak dalším tlakem na úspory energie, jednak snahou o zvýšení zůstatkové hodnoty nemovitosti a zlepšením kvality bydlení. Doba k zahájení dalších stavebních rekonstrukcí je vhodná také mj. tím, že ceny stavebních prací a materiálů jsou relativně nízké a majitelé domů mají úvěry na první etapu rekonstrukcí většinou již splacené. „Druhá etapa se zaměří na snížení provozních nákladů bytových domů, na opravy chyb z první etapy, na prodloužení životnosti těchto dřívějších úprav a na zvýšení kvality bydlení,“ říká M. Hanák. Včetně oprav balkonů, lodžií, výtahů a řešení energetiky, větrání a rekuperace mohou opravy ve druhé etapě pro 600 tis. bytů vyjít na 240 mld. Kč až 345 mld. Kč, jež by měly být investovány do roku 2020. To odpovídá částkám mezi 35 a 50 mld. Kč ročně.

Podle odhadů SČMBD by jedním z efektů rekonstrukcí bytových domů bylo snížení jejich spotřeby tepla v GJ o 60 až 75 procent a vytvoření 30 až 50 tisíc pracovních míst. Financování těchto akcí může napomoci mj. program Nová zelená úsporám, pro který je na celý letošní rok vyčleněno 1,9 miliardy korun. Je to necelá polovina částky, kterou stát podporuje výrobu elektřiny z obnovitelných zdrojů každý měsíc. Z programu Nová zelená úsporám by se měly financovat i výměny starších kotlů na tuhá paliva za ekologičtější topení. Program je ovšem zaměřen především na rodinné domy a na oblasti nejvíce postižené znečištěným vzduchem, tj. severní Čechy a severní Moravu.

TEXT: JAN TESAŘ
FOTO: Archiv firem

Článek byl uveřejněn v časopisu ASB.